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投資家の皆様は、日本の不動産投資に精通されている方が多いと存じます。
投下資本に対して、何割のキャッシュフローが見込めるか？という観点では、リスクは違えど、金融商品でいう円建て債券のような感覚で投資をされる方もいらっしゃるかもしれません。
ブルーモーニングフィナンシャルでは、米国不動産でも中古住宅に着目し、投資家の皆様の外貨建て資産ポートフォリオに組み込むご提案をさせていただいております。
米国の中古住宅投資は、賃料収入によるキャッシュフローに加え、住宅価格の底堅さから、キャピタルゲインを狙える可能性があることが理由です。国内の不動産投資とは概念が少し異なると考えております。
当社がなぜ、米国不動産を推奨しているのか、以下、4つの観点からご紹介いたします。
人口の増加と賃金の増加が、住宅需要を押し上げます。
日本は新築志向が高く、住宅市場の流通シェアは新築が8割ですが、米国の住宅市場は、「新築2割、中古8割」と、
日本とは真逆です。中古住宅の流動性が高い理由は以下の通りです。
米国国勢調査局によると、米国で一生の間に引越しをする回数は推定「11.7回*1」だそうです。
寿命を77.5歳*2とすると、5-7年に1回は引越しをする計算になります。
引越し頻度の高さから、中古住宅の流動性の高さが伺えます。
日本では新築志向が高く、中古でも築年数を重要視しますが、米国ではまず、物件の立地が重要視されます。
ファミリーであれば、学区や治安の良い地域を求め、リモデルやリノベによって価値が保たれている物件が好まれます。
よって、築年数に関係なく、メンテナンスンが施された状態の良い物件が豊富に流通しています。
米国では、マルチプル・リスティングサービス（MLS）というエージェント同士で情報を共有する仕組みがあり、仲介人が不動産の売り情報を得たら、即、情報共有システムへ入力せねばならない、というルールがあります。
また、その情報は誰でもネットで確認でき、様々な情報が開示されているため、透明性の高さが、中古住宅市場の流動性を高めています。
米国の中でも、テキサス州の中古住宅市場に魅力を感じております。
その理由は以下の通りです。
米国は週ごとに法律や税制が異なります。テキサス州は、2024年時点で、個人所得税、法人税のない州です。
また、世界中からのフライトが就航している世界有数規模のダラスフォートワース空港がダラスとフォートワースの中間に位置しています。
それらの利点を求め、米国内での本社移転・オフィス開設が、テキサス州で続々と行われています。
これにより、雇用創出、人口増、住宅需要増、底堅い住宅価格、治安好転という好循環が生まれています。
以下は2024年6月時点の情報ですが、8月にはシェブロンもテキサス州ヒューストンへ本社を移転すると発表しています。
不動産オーナーの死亡時に、誰へ所有権を移転させるか？
TODDは、その受益者をあらかじめ設定しておくための書類です。
米国では相続が発生すると、裁判所による検認手続き（Probate：プロベートと呼びます）を介する為、相続手続き完了までに1年以上かかります。
このプロベートを回避できる方法が、TODDです。あらかじめ受益者を登記しておくことで、オーナーの死亡時は英文の除籍謄本を登記所へ提出することで、速やかに受益者へ所有権が移転します。
2024年10月現在、テキサス州は、TODDが適用される州にあたります。
一方、日本法人名義で所有する場合、オーナーが他界することによる相続発生については、オーナーが保有されていた当該日本法人の株式を相続することとなる為、不動産の相続には当たりません。
米国の人口増・所得増による住宅需要から、安定した賃料収入が見込め、またこれまでの右肩上がりの住宅価格推移から、価格上昇が見込めることにより、売却益も狙える可能性があります。
強い不動産価格（2013年～2023年の直近10年間で99.75％上昇）
米国の土地と建物の評価割合は、建物の割合の方が高い傾向にあります。
「なぜ中古住宅なのか？」の章でもご説明しましたとおり、築年数に関わらず、リモデルやリノベによって価値が保たれている物件に関しては建物の評価が高く、モノによっては土地2割、建物8割という物件もあります。
この、米国中古住宅の「建物割合が高い」という利点を使い、木造の法定耐用年数である22年を超えている物件に投資をすることで、建物部分に対する減価償却「法定耐用年数✕20％」により、4年の短期償却が適用となります。