「不動産投資には、どのような種類がある？」「これから不動産の資産運用を検討しているので、メリットとデメリットが知りたい」
このような疑問をお持ちの方も多いはずです。
不動産の資産運用とは「不動産投資」のことを指しており、マンションやアパートを購入して第三者へと貸し出し、家賃収入を得る投資方法。
長期的に安定した収入を得られることや、少ない資金からでもスタートできることで、人気を集めています。
そこで本記事では、不動産投資の種類やメリット・デメリット、安定した資産運用を行うためのポイントについて詳しく解説していきます。
そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは、マンションやアパートといった「不動産」を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。
また、購入した不動産を売却することで利益を得る方法もあります。
これが「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」です。
不動産投資におけるインカムゲインとは、保有している資産を貸し出すことによって得られる「家賃収入」のことで、安定した収入を確保できるのが特徴。
また、キャピタルゲインは、購入した不動産を売却して得る「売却益」のことです。例えば2,000万円で購入した不動産が2,500万円に値上がりしたので売却した場合。500万円の利益となります。実際には諸経費や税金などが必要となりますが、ここでは「単純な計算」とします。
この「値上がりした利益」がキャピタルゲインです。
不動産投資は一般的に、毎月安定した「家賃収入」を目的として始めるのが一般的ですので、本記事ではインカムゲインの不動産投資について解説していきます。
不動産投資の種類
一言で「不動産投資」といっても、その種類はさまざまです。
不動産投資は、大きく分けると下記の5つです。
- 一棟マンション・アパート投資
- 戸建て投資
- 区分マンション投資
- 駐車場
- トランクルーム
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 一棟マンション 一棟アパート投資 | 部屋数が多いので高い収益性を見込める 資産価値が高い・管理の自由度が高い | 初期費用がかさむ 不動産価格や賃貸料の下落のリスクが大きい |
| 戸建て投資 | 管理の自由度が高い 初期費用を抑えられる | 空室期間が長くなる可能性がある 売却に時間がかかることも |
| 区分マンション投資 | 管理の手間が少ない 流動性が高い | 一棟マンションと比較すると、収益性が低い 大規模修繕費が負担になる |
| 駐車場投資 | 小規模な土地でも始められる 他の不動産投資に比べて、初期投資が少ない | 自然災害のリスクが大きい 競合他者が多い |
| トランクルーム | 住宅ではないため、トラブルに発展するケースが少ない 管理費や修繕費が抑えられる | 屋外の場合は、雨風が入ってくる可能性もある 競合他社が多い |
上記が、それぞれの不動産投資の主なメリットとデメリットです。
それぞれに魅力やリスクがあるため、自身のライフスタイルや予算に合わせて選ぶのがおすすめ。
例えば、副業として不動産投資を検討している場合は、十分な時間を確保できない可能性もあります。その場合は、管理の手間が比較的少ない「区分マンション投資」や「トランクルーム」などを選択すると良いかもしれません。
また、収益性を重視する際には、大きなリターンが見込める「一棟投資」を検討してみると良いでしょう。
不動産投資における資産運用のメリット
ここからは、不動産投資における資産運用のメリットについて確認していきます。
主なメリットは、下記の3つです。
- レバレッジ効果
- 安定した家賃収入
- インフレ対策になる
ひとつずつ見ていきましょう。
レバレッジ効果
不動産投資における資産運用のメリット1つ目は、レバレッジ効果に期待が持てることです。
不動産投資のレバレッジ効果とは、簡単にいうと「少ない元手から大きな利益を得る」こと。
不動産投資を始める際に、銀行から融資を受ける方も多くなります。銀行からの融資を受けることによって、収益性を上げることが可能です。
自己資金だけで物件を購入した場合と、レバレッジを効かせた場合で比較してみましょう。
例えば「自己資金1,000万円で1,000万円の物件を購入」しました。この物件の利回りは「10%」です。
※実際に必要となる「税金」や「諸経費」は考慮しないものとします。
1,000万円×10%＝100万円
この100万円が、1年間の家賃収入となります。
一方で「自己資金1,000万円で3,000万円の物件を購入（2,000万円は借入れ）」した場合
※借入れの年間利息は「金利3%」とする
3,000万円×10%＝300万円
300万円の家賃収入から借入れ金2,000万円の利息60万円を差し引くと、実質利益は240万円となります。
同じ自己資金でも、レバレッジを効かせた場合は収益が140万円増加し、利回りが24%となりました。
この不動産投資では、240万円÷100万円＝2.4倍のレバレッジをきかせたことになります。
ただし、金利上昇のリスクを忘れてはいけません。上記と同じ条件の下（自己資金1,000万円で2,000万円の借入れ）、金利が3%から10%に上昇する可能性もあります。
3%から10%まで上昇した場合、60万円だった支払いが200万円になってしまうのです。
レバレッジ効果が期待できるのは大きな魅力ですが、金利の動向には注意しなければなりません。
安定した家賃収入
不動産投資での資産運用のメリット2つ目は、安定した家賃収入です。
入居者が定着していれば、毎月決まった収入が入ってくるため、長期的な視点で資産運用を行うことができます。
インフレ対策になる
不動産投資は、インフレに強い投資としても知られています。
物価の上昇に伴って、不動産の価値も上がるため、インフレ対策となるのです。
不動産は「現物投資」であり、インフレの加速はもちろん、経済の変動にも比較的強い安定性があります。
また、インフレは物価の上昇と合わせて家賃も値上げされるケースが多くなるので、収益面にも期待が持てるでしょう。
不動産投資における資産運用のデメリット
不動産投資における資産運用で、注意すべきデメリットもあります。
主なデメリットは、下記の3つです。
- 空室リスク
- 管理に手間がかかる
- 流動性が低い
順番に確認していきましょう。
空室リスク
不動産投資において、もっとも大きなデメリットといえるのが「空室リスク」です。
不動産投資は一般的に、安定した家賃収入が強みとなっています。
しかし、マンションやアパートの一棟投資の場合、すべての部屋が埋まるとは限りません。物件の場所によっては、入居者の入れ替わりが激しい場合もあり、期待していた収益に届かない可能性も。
また、戸建て投資の際には、入居者がいないと収入がなくなってしまいます。
空室状態が長引くと、想定していた利回りを大きく下回ってしまい、資産運用が難しくなることも。
空室リスクを回避するためには、物件の立地条件にこだわり、賃料の見直しも定期的に行いましょう。
管理に手間がかかる
不動産投資における資産運用のデメリット2つ目は、管理に手間がかかることです。
建物の老朽化に伴う修繕はもちろん、入居者からの問い合わせにも、逐一対応しなければなりません。
また、賃料の滞納があった場合には、法的手続きを取らなければならないケースも。このように、自己管理の場合には費用が抑えられる反面、さまざまな労力がかかってしまいます。
管理委託を選択することで、賃貸経営における管理業務を管理会社に任せることが可能です。その分、委託費用が必要となるため注意しましょう。
流動性が低い
不動産投資は他の資産と比較すると、流動性の低さがデメリットになります。
流動性とは「売却したいときに、すぐには現金化できない」ことです。
「物件を売りたい」と思った際に、スムーズに買い手が決まるとは限りません。長ければ1年以上売れない場合も。
また、売れたとしても、すぐに現金化することができません。一般的に3ヶ月〜半年程度かかるでしょう。
それだけでなく、なかなか売却できないことによって、販売価格を下げなければならない可能性もあるので注意が必要です。
不動産投資で安定した資産運用を行うポイント
不動産投資で、安定した資産運用を行うためには、下記の3つのポイントを意識しましょう。
- 情報収集の徹底
- 専門家への相談
- リスクを考慮した上で物件を選ぶ
ひとつずつ解説していきます。
情報収集を徹底
不動産投資を行う際には、徹底した情報収集が必要不可欠です。
情報収集に注力することで、不動産投資を成功させる可能性がグッと高まります。
それは、物件を購入した時点で成功するか否かが大きく左右されるからです。
例えば、価格の安さだけで物件を購入した場合、いざ売却しようと思っても簡単に買い手は見つかりません。立地は良かったものの、競合相手が多く、思ったような利益がでない可能性も。
また空室率の高い物件を購入してしまうと、期待していた収益を得られず、ローンの返済ができなくなる恐れも。
その場合、物件を手放すことにもなり兼ねません。
このように、不動産投資は最初の「物件選び」が重要となるため、事前の情報収集は欠かせません。書籍やセミナー・専門家などを活用して、しっかりと有益な情報を集めましょう。
専門家への相談
不動産投資を行う際には、専門知識も必要となります。安定した資産運用を行うために、専門家に相談することも視野に入れましょう。
不動産投資の相談先には、不動産投資会社やファイナンシャルプランナー・税理士などがあり、それぞれ特徴が異なります。
不動産投資会社は、自分に合った物件を提案してくれたり運用についての悩みを解決してくれたりするなど、これから投資を始める人から既に投資を行っている人まで広く対応してもらえるのが魅力。
また、ファイナンシャルプランナーは、自己資金が少ないなどの「ローンやファイナンスに関する悩み」を持っている方におすすめです。
税理士は、不動産投資による節税効果や確定申告に不安がある場合に相談すると良いでしょう。
リスクを考慮した上で物件を選ぶ
不動産投資に限らず、投資はリスクと隣り合わせです。
あらかじめ起こり得るリスクを考慮して物件を選ぶことで、いざという時でも、柔軟に対応することが可能となります。
したがって「リスクを最小限に抑える」ことが重要です。
例えば、管理会社を選ぶときでも「実績はあるのか？」「使っている人の評判はどうなのか？」といった点までチェックするのがポイント。
また、家賃滞納リスクに備えて、事前に保証協会へ加入しておくのも良いでしょう。
景気の影響に伴い、不動産価格や家賃が下落した場合には、リノベーションをすることで価値が上昇するケースも。
このように、さまざまなリスクをあらかじめ予測した上で、物件選びをしましょう。
まとめ｜不動産での資産運用はリスクが伴う！慎重に検討しよう
本記事では、不動産投資とはどのようなものなのか？種類や不動産投資で資産運用を行うメリット・デメリットについて詳しく解説してきました。
一言で「不動産投資」といっても、区分マンション投資や一棟マンション投資・戸建て投資やトランクルームなど、さまざまなタイプがあることがわかりましたね。
メリットやデメリットを確認し、自分に合った不動産投資を見つけましょう。
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最後までお読みいただきありがとうございました。以上、参考になると幸いです。